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¿Cómo puedo calcular el valor de mi inmueble?

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Calcular el valor de una vivienda en venta no siempre es sencillo, ya que depende de muchos factores, como su ubicación, su orientación, y su estado de conservación, entre otros.

Sin embargo, existen varias herramientas que nos ayudan a saber cuál es el precio aproximado por el cual podemos vender nuestra casa. Una de ellas es el simulador online de Fotocasa, que permite calcular el importe de cualquier vivienda, introduciendo su dirección exacta o su referencia catastral.

Si estás interesado en vender tu vivienda o, simplemente, quieres saber por cuánto podrías hacerlo no te pierdas este artículo. ¡Te lo contamos!

¿En qué casos debemos recurrir a una valoración inmobiliaria?

Las valoraciones inmobiliarias, como las que ofrece Fotocasa, permiten saber de manera orientativa el precio de venta de una vivienda, de forma online y, por lo tanto, sin necesidad de visitarla de manera presencial. Generalmente, para ello se recogen los datos catastrales, que ofrecen un valor aproximado pero no exacto.

Por lo tanto, si queremos vender nuestra vivienda tendremos suficiente con una valoración inmobiliaria. Sin embargo, cabe mencionar que, dado que no se ajusta a un procedimiento regulado, la valoración carece de valor legal. Es, como ya hemos comentado, para saber de forma orientativa por cuánto dinero podríamos poner nuestra casa a la venta, para que no sea ni demasiado cara ni demasiado barata.

¿En qué casos debemos recurrir a una tasación inmobiliaria?

A diferencia de una valoración, una tasación inmobiliaria es un documento legal que determina de forma real el valor de una vivienda. Dado que cumple con una normativa, debe hacerse de forma presencial, por arquitectos o técnicos certificados, que evaluarán una serie de factores para otorgar un valor concreto a dicho inmueble.

Dado que se trata de un informe legal, es necesario a la hora de solicitar una hipoteca, de hacer una repartición de bienes o para saber el valor real por el cual deberíamos vender una casa.

El método que recomiendo para calcular el valor de un inmueble, el descuento de flujos de caja

El método más adecuado para calcular el valor de un inmueble es el descuento de flujos de caja, que se basa en capitalizar la rentabilidad esperada del inmueble según la rentabilidad requerida. Para ello, deberemos tener en cuenta tanto los ingresos como los gastos futuros que generará el inmueble.

La tasa de descuento que vayamos a aplicar será la rentabilidad requerida que nosotros esperemos obtener de nuestra inversión. La tasa de descuento será subjetiva, y dependerá principalmente de 2 factores:

  • Las alternativas de inversión que tengamos
  • El riesgo intrínseco de la inversión en inmueble

Exigiremos una rentabilidad mayor a nuestras inversiones inmobiliarias cuando la rentabilidad de las alternativas de inversión sea mayor, y viceversa. Del mismo modo, exigiremos una mayor rentabilidad a casas cuyos ingresos sean menos estables o estén expuestas a mayores riesgos (legales, impositivos, naturales, etc.).

En mi opinión, la tasa de descuento adecuada estaría entre un 5% y un 10% en la mayoría de los casos.

¿Qué datos necesitamos para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja?

Para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja necesitaremos los siguientes datos:

  • Ingresos esperados por alquiler
  • Porcentaje de tiempo aproximado en el que el piso estará alquilado y los inquilinos estén pagando
  • Coste anual de los impuestos por la propiedad del inmueble (IBI)
  • Coste anual de reparaciones o seguros
  • Coste anual de los gastos de comunidad
  • Otros gastos
  • Impuestos a pagar por el rendimiento del capital inmobiliario
  • Incremento estimado de los beneficios a largo plazo
  • Tasa de descuento que queramos aplicar
  • Otros gastos iniciales (ej. Rehabilitación, amueblado, etc.)

Como podéis ver, no son pocos los datos que necesitamos para el cálculo, pero es necesario ser lo más rigurosos que podamos para obtener una visión acertada del valor de inmueble.