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Como vender una casa con hipoteca

vender casa piso sin terminar de pagar hipoteca

Según el estudio Perfil del hipotecado español en 2021, durante el año pasado el 74% de los compradores necesitó contratar una hipoteca para comprar una casa. Por lo tanto, hipotecarse está a la orden del día y vender una vivienda sin haber terminado de pagarla también; de hecho, se trata de un proceso casi idéntico al que se llevaría a cabo si la casa estuviera libre de cargas.

Vender una casa hipotecada es muy común y se trata de un proceso casi idéntico al que se llevaría a cabo si el inmueble estuviera libre de cargas

Además, para muchos compradores, el hecho de que la vivienda esté hipotecada es una buena oportunidad, ya que el precio de venta suele ser inferior al de los inmuebles de obra nueva o libres de cargas.

¿Cómo podemos vender una casa con hipoteca?

Existen varias formas de proceder a la hora de vender una casa con hipoteca y, como apuntábamos, se trata de un proceso bastante común. Para hacerlo es importante analizar varias cuestiones, como cuánto nos costó cuando la adquirimos, cuánto dinero nos queda por pagar y a qué precio podemos venderla, para elegir la opción que más nos convenga.

Cancelar la hipoteca de la casa con el dinero de la venta

Se trata de la opción más común. Para poder hacerlo debemos pedir a la entidad bancaria con la que tenemos el préstamo hipotecario contratado que expida un certificado de deuda pendiente, en el que aparece lo que hemos abonado, lo que nos queda por pagar y a cuánto ascienden los gastos de cancelación de la hipoteca. También deberemos rellenar el formulario del Impuesto Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

En el supuesto de que vendamos la casa por un precio superior a la deuda que tenemos con el banco, deberemos cancelar la hipoteca ante notario, en el mismo momento en el que se firme la compraventa, para que el nuevo propietario adquiera la vivienda libre de cargas.

En este caso, el comprador deberá emitir dos cheques, uno para saldar la deuda pendiente del préstamo hipotecario y la comisión por cancelación, y el otro con el resto del dinero de la compraventa. Éste, sin embargo, estará sujeto a los impuestos derivados de la venta de la vivienda, dado que se trata de una ganancia patrimonial.

Formas de vender una casa hipotecada

No solo se puede vender una casa hipotecada por el banco, sino que hay tres formas diferentes de hacerlo:

  • Vender la casa y cancelar la hipoteca.
  • Subrogar la hipoteca al comprador.
  • Solicitar una hipoteca puente.

A continuación, te explicamos cómo se vende una casa hipotecada para que elijas la forma que mejor se adapta a tus circunstancias.

Cómo vender una casa y cancelar la hipoteca

Vender una casa y cancelar la hipoteca es la práctica más habitual y sencilla. En este sentido existen dos opciones:

  • Vender la casa a un precio superior de lo que queda por pagar de hipoteca.
  • Vender la casa a un precio inferior de lo que queda por pagar de hipoteca.

Cancelar la hipoteca al vender la casa por un precio superior

Este es el mejor panorama que puede darse, ya que te permite cancelar la hipoteca justo en el momento en el que el comprador firme la escritura ante notario. Para ello debes:

  1. Ir a tu entidad bancaria y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente.
  2. Antes de realizar la firma del contrato de compraventa, el notario y un representante del banco revisarán que todos los documentos estén en regla. Entre ellos el Certificado de Deuda pendiente, que es indispensable presentar si una casa está hipotecada.
  3. Cuando el comprador te entregue el cheque, deberás acudir al banco e ingresar el importe necesario para liquidar la deuda hipotecaria pendiente. En algunos casos los contratos hipotecarios incluyen una cláusula de cancelación. Si es tu caso, también tendrás que pagar la comisión por cancelación de la hipoteca.

La cantidad que sobre después de ese pago es la conocida ganancia patrimonial, que te quedarás por la venta. Este dinero está sujeto a todos los impuestos involucrados en vender una casa.

Por su parte, el comprador tiene la obligación de acudir al Registro de la Propiedad para aportar el documento que acredita que se ha cancelado la deuda.

Cancelar la hipoteca al vender la casa por un precio inferior

Si tu deuda con el banco es demasiado elevada o el mercado inmobiliario en el momento de la venta no te permite vender al precio que te gustaría, se dará el caso de que vendas por un precio inferior a lo que te queda por pagar de hipoteca. Aun así, podrás cancelar la hipoteca, aunque en unas condiciones menos favorables que en el caso anterior:

  1. De nuevo, debes acudir a tu entidad bancaria y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente y presentarlo en la firma del contrato de compraventa.
  2. Cuando el comprador te entregue el cheque, tendrás que destinarlo íntegramente a cubrir parte de la deuda hipotecaria pendiente.
  3. La deuda que aún quede pendiente ya no se considerará hipotecaria, sino un nuevo préstamo bancario. Este tendrá sus propias condiciones y cláusulas, diferentes a los de una hipoteca.
  4. Cabe destacar que probablemente también debas pagar la comisión por cancelación de la hipoteca y la comisión de apertura de un préstamo personal.

Si no te interesa vender tu casa en estas condiciones deberías valorar si te sale más a cuenta esperar a que tu vivienda se revalorice. Si no te queda más remedio que vender a un precio inferior de lo que te queda de deuda y ninguna de estas dos opciones te convence, quizá lo haga la siguiente forma de vender una casa con hipoteca pendiente.