¿Puedo vender mi casa con hipoteca?

Según el estudio Perfil del hipotecado español en 2021, llevado a cabo por Fotocasa, durante el año pasado el 74% de los compradores necesitó contratar una hipoteca para comprar una casa. Por lo tanto, hipotecarse está a la orden del día y vender una vivienda sin haber terminado de pagarla también; de hecho, se trata de un proceso casi idéntico al que se llevaría a cabo si la casa estuviera libre de cargas.

¿Por qué se venden casas con hipoteca?

Aunque muchas veces se compran casas que duran para toda la vida, no siempre es así. Cuando se contrata una hipoteca, se puede estar firmando un préstamo cuya devolución se dilate en el tiempo y llegue incluso a 30 o 40 años. Se trata de períodos muy largos y, como es lógico, la vida puede dar muchas vueltas en ese tiempo.

Los motivos por los que se puede vender un piso con hipoteca son muchos: un cambio de trabajo, un cambio de localidad, una herencia, un divorcio, el nacimiento de un nuevo hijo… Todas estas situaciones pueden favorecer que queramos cambiar de casa y, el hecho de que la actual esté hipotecada, no supone un problema.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que existen diferentes formas de vender una casa hipotecada y, según sea el caso, tendremos que hacerlo de un modo u otro.

Vender la casa por un precio superior a la hipoteca y cancelarla

Este es el mejor de los escenarios posibles. No obstante, para que se dé, necesitamos que el mercado inmobiliario pase por un buen momento. Al menos, lo suficiente como para recibir más dinero del que debemos al banco por casa.

Si podemos optar por esta solución, los pasos a seguir para vender un piso con hipoteca son los siguientes:

  1. Confirmar el precio de venta con el comprador y asegurarnos de que el dinero que vamos a recibir va a ser superior al que nosotros debemos al banco por la hipoteca.
  2. A continuación, debemos ir a nuestro banco y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente. Este documento se debe presentar siempre en el caso de que se vaya a vender un inmueble hipotecado.
  3. Realizar la firma de la compraventa ante notario, para la que necesitaremos presentar el Certificado de Deuda Pendiente.
  4. Una vez que el comprador nos haya entregado el cheque por el precio de la vivienda, debemos acudir al banco y liquidar la deuda pendiente de la hipoteca. Además, lo más habitual es que sea necesario pagar las comisiones correspondientes por la cancelación.
  5. Una vez que hayamos liquidado la deuda con el dinero recibido por la venta de la casa, al ser un precio mayor que el que debíamos pagar por la deuda, recibiremos el dinero restante.

Vender la casa por un precio inferior a la hipoteca y cancelarla

Aunque vender una casa con hipoteca por un precio superior a la deuda que tenemos con el banco es la opción más deseable, no siempre es posible. Simplemente, porque el precio de las casas fluctúa y, si necesitamos vender la vivienda con urgencia, puede que el precio que recibamos por ella no sea suficiente como para liquidar la deuda.

No obstante, si este es nuestro caso, también vamos a poder vender la casa con hipoteca sin problema. En este caso, los pasos a seguir son los siguientes:

  1. Lo primero que debemos hacer es confirmar que tenemos un comprador para el inmueble y que el precio de venta es inferior al que necesitamos para poder devolver la totalidad del préstamo hipotecario.
  2. El siguiente paso será acudir al banco y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente (igual que en caso anterior en el que la venta de la casa se realizaba por un precio superior al de la hipoteca). En el banco debemos explicar la situación y nuestra intención de devolver la parte de la hipoteca que podamos cubrir con el dinero obtenido por la vivienda. Esto es importante de cara a modificar las condiciones y naturaleza de la deuda que todavía quedará pendiente con el banco después de la venta, que pasará a ser un nuevo préstamo.
  3. Cuando se ejecute la compraventa, el comprador te otorgará el cheque por el precio de la vivienda. En este caso, la totalidad del montante debe ir destinado al pago de la hipoteca (de la parte que sí que llega a cubrir con la suma que hemos obtenido por la venta de la vivienda).
  4. A partir de ese momento, la deuda pendiente por la hipoteca pasará a reformularse y se considerará un nuevo préstamo. En este sentido, como nuevo préstamo, tendrá sus propias condiciones y cláusulas, por lo que es importante revisarlas correctamente. De hecho, es muy probable que se deban pagar las comisiones por la cancelación de la antigua hipoteca y las comisiones de apertura correspondiente al nuevo préstamo. Sin embargo, esto dependerá de cada entidad bancaria.